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中国的房市已经到顶 房产跌市来临

                                               发表:2011-05-17 08:00 |来源:网讯(本站)|编辑:长宏
       
 

    正确的投资理念是:高位卖掉高价位的资产,低位买入超低价位的资产。 世界上没有一个只涨不跌的资产,资产涨久了必跌,跌久了必涨,这是市场发展的规律。

    今年将是房地产变盘年,房地产的转折点已经来临, 现在买房就成为 “ 最后一棒 ” 。 专家建议,一般投资者,现在千万不要买房,不然很可能成为最后的一棒,要替别人 “ 站岗 ” 的。现在对于投资买房者更要观望一下,应该等到跌下来再去 “ 抄底 ” 才对。

    现在很多人认为房价不会跌,房地产商也不认为会跌。在 1987 年日本房价达到了顶峰时,当说日本房价要降都没有人相信的,而后连续跌了 5 年,于 1993 年才跌到了谷底,其后爆跌了 70% 。

    目前中国的房价与人均收入比率居世界最高。 房产价格由购买力决定,其中一个最重要的指标是房价收入比,即住房价格与家庭年收入的比值。从美国的 4 倍到香港和日本的 8 倍,而中国大陆一、二线城市就达到 15 至 20 多倍。如果房价比工资增长得更快,房价收入比会变得过大,最终人们将买不起房。

    中国大陆的房市,于 2002 年开始涨,一线城市房价在 2007 年就达到了顶峰。在 2009 年 3 月又跌到谷底,由于政府 “ 救市 ” 政策,很快又出现过一波反弹。 2011 年以后的走势,有三个方向:一条向上,一条向下,还有一条就是横盘。未来走势究竟向哪边发展呢?

    中国大陆的房价走势与日本和中国香港的前走势存在惊人的相似:日本房价在 1982 年开始上涨,在 1987 年就达到了顶峰,而 1993 年跌到了谷底, 1994 年出现反弹,但到 1995 年又开始下跌,暴跌了 70% 。香港在 1992 年房价上涨, 1997 年达到了顶峰, 2003 年到了谷底, 2004 年反弹, 2005 年又开始跌。从这些相似走势看,今年中国的房价将向下的概率要大得多。

    中国的房价现在可是温水煮青蛙,房地产投资在逐渐加大投资成本,当然,国家调控房市不会希望房价直线掉下来,而是慢慢地掉。这很可能一跌就是 5 年,如于日本走势相同的话,中国房价将于 2016 年左右到达谷底。跌幅将会达到 50% 左右。

    中国的房产税明年可能全部铺开 靠卖地财政收入已成为历史

    重庆和上海正在进行房产税试点,重庆主要针对别墅和高档房征收,而上海则主要针对新购买房进行征收。两城市因为仅仅对少量的对象进行征收房产税,因此,对整体房价影响并不大,但是随着征收条件和管理方式的成熟,国家将扩大地域和征收对象,预计,今年深圳和北京也很可能要试点房产税,主要将针对中档住宅,年底广州、杭州也将试点。

    政府调控房地产的下一个 “ 重拳 ” 就是房产税在全国铺开。房产税在国外一经推出,没有一个国家是靠房子赚钱,于是房子投资价值基本没了,法国、德国也是如此,在东京,到处可看到空置房改成停车场,因为这样不用交房产税。在美国底特律, 300 平方米 的房子卖到了 10 美元,因为每个月要交物管费、房产税都让人承受不了。房产税征收标准在 0.6%-6% 之间。一旦征收,整个房市格局将发生变化,重庆的别墅在试点后价格掉下来,上海高档住宅也跌了,面对房价居高不下,预计明年国家一定会大范围征收房产税,因为地方政府需要靠房产税来替代前期大量卖土地的财政收入。房产税一经铺开,房子价格就会应声而落。

    缴税在打击房价同时,也可以增加地方政府收入,同时也可以最大程度实现“安居乐业”的个人梦想,为中国的城市化进程健康发展起到巨大的作用。就此,中国政府前期靠卖地为主的财政收入将逐渐成为历史。

    通胀龙头高房价阻碍中国的城市化进程

    影响 21 世纪人类社会进程有两件最深刻的事情,第一是以美国为首的新技术革命,第二是中国为首的新兴国家的城市化。然而,面对中国的超高房价,中国的城市化进程能否顺利完成吗?

    城市化一是人口从乡村向城市运动,并在都市中从事非农业工作;二是乡村生活方式向城市生活方式的转变,包括价值观、态度和行为等方面。

    随着科技的现代化,现代的历史更应是乡村城市化。而非西方式的工业时代的城市化模式。网络、电脑、信息化、新型交通等高科技改变了中国的城市化方式,这使中国的城市化不必像西方城市化那样更过于集中,因为,西方城市化高速发展到一定程度时也相应产生了一系列问题:人口过度集中、城市环境日益恶化、土地和资源的不合理使用以及交通堵塞等。因此,中国更应是分散型的乡村城市化建设而非过于集中于大城市化的建设。

    西方发达国家的城市化率在 20 世纪中叶就已经超过 70 %。目前,中国城市化率是 40 %左右,按城市化发展的 “ 逻辑斯蒂 ” 曲线来判断,中国将进入城市 30 %到 70 %的一个高速发展阶段。中国目前还有八亿农民,至少还有 3 亿农民要进城,但是后期绝大部分进入的将是乡镇县这样的基层城市。

    所以,中国一、二线城市的房屋居住数量并不过于乐观,未来中国的进一步城市化将以乡镇和县两极为主的城市化,乡镇的房屋建设将成为未来相当一段时期中国房产建设的热点。中国一二级城市大量的闲置房和国家的偏向农村政策会使中国的上游城市地产建设缓解,再加上国家的“公租房”和“经济使用房”的大量建设,中国的超高房价必然逆势下跌。

    高房价透支了中国的未来财富

    在经济方面,财富分配具有最重要的影响,它可能使中国社会变得健康而有活力,或者正相反。目前,中国的高房价实际上是透支中国的未来财富。地方政府的主要税收来源就是靠房产,这显然是畸形经济发展,这相当于让占比极少数真实的买房人承担了全国的主要税收,其税收重担可想而知,这种偏颇的税收政策会让穷者更穷,富者更富有,拉大了收入差距,使穷富更加两极分化,从而使社会也不稳定,矛盾冲突加深了。

    现代社会可以通过对富人征税、对穷人补贴来减少不平等。但是,不仅仅如此,而更应该的是合理调节各个行业的均衡发展,只有这样,整个社会发展的动力才会更加合理稳定。而任何“竭泽而鱼”的行为只能获得一时之利,而对于后期的发展必然造成阻碍或陷阱。

    中国房地产市场的问题主要在于,现在的房价已经被大幅推高到一个未来几年甚至十年的理想水平。也就是说,即便中国经济今后的表良好甚至超过预期,目前的中国大陆房价水平也已经包含进了今后多年的升值空间。

    世界已经进入加息通道 人民币还要连续加息

    今年下半年人民币可能将要加息两次,明年存量优惠取消,可能还要再加三次息,因此,贷 100 万加上利息就约要 200 万。由此可见,地产商将面临资金紧缩的困窘,其高利贷贷款只能让其雪上加霜,逼迫地产商带头抛售手中囤集的大量房屋,只有降价,才能有市场。否则,如果继续大量靠国家银行按揭贷款来支撑房地产泡沫的话,这必对国家整体经济的健康发展有害。

    6月美国宽松货币政策可能到此结束,美元目前也在历史底位徘徊,再加上美国国内因为新兴发展中国家的严重通胀感染所致,目前美国国内通胀开始抬头,还有,美国国内经济已经复苏。因此,一系列重要因素逼迫美元即将加息,美国再靠印刷美元的出路存在的可能性已经不大,因为,前不久欧元的加息已经封堵了美元的量化宽松货币政策的再次出台。美元下半年就加息基本上是可以确定的了。只要美元一加息,全球大宗商品(黄金、石油、金属、橡胶、农产品等)必定大幅度下跌,这对美国国内经济的持续发展起到巨大推动作用。由此,中国的房价泡沫必将破裂,新兴发展中国家的严重通货膨胀问题将会得到缓解。

    美元依然是世界货币 所有大宗商品由美元定价

    因为美元是唯一的世界货币,因此几乎所有资源都是用美元来定价的。 1990-2000 年,美元非常贵,一桶石油却便宜到只有 10 美金, 一盎司 黄金 35 美元。美国卖掉高位资产,去买了 170 天的油。欧洲则用美元买黄金,比利时买了 1600 吨黄金。 2000-2010 年,美国一方面拼命借钱,再开动印钞机,突然把美元贬值 1/3 。

    为什么现在油价高,因为美元掉到底下了。不过,他觉得,现在很快就要变盘。美国很快可能会宣布加息,所有投行拉美元,那资产就会下跌。 “ 建议大家今年小心资源泡沫很快要灭 ” ,他说最近国际投行小试牛刀,白银就跌了 30% 。如果美国加息,黄金将从 1000 美元跌到 700 。白银可能要跌 80% 。高盛的一份报告说,有可能一桶油跌到 30 美元。他也觉得资源很快要暴跌。一般投资者现在要坚决卖黄金、白银。

    世界金融大投资家正在做空全球实物资

    1997 年世界上最大的做空专家索罗斯,到中国香港上班,做空亚洲。去年底,索罗斯又重新到中国香港上班,带了 8 个基金,全世界所有的做空专家,都已经到中国香港上班。如果在十年前,我们主要是担心信用泡沫,现在是担心资产泡沫。

    前期白银的大幅度下跌就是这些大型基金试抛盘的结果,白银在短短的一周内就下跌了 30% 。可见这些做空力量的威力所在。

    中国的房地产泡沫也是境外资金直接或间接做空的几种资产之一。一旦潜伏在中国大陆境内的抄底资金大量抽离处境,同时配合美元的加息上行,国际下跌大气候形成时,中国的房价必定大幅度下跌,这是任何力量也阻挡不了的(包括政府的优惠扶持),涨有多高,跌就有多深,这就是经济市场规律。

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