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房地产相关理财产品进入门槛高

                                                                发表:2010-09-27 08:00   编辑:Basic
       
 

    当到银行问一下哪种理财产品收益最高,回答一定是与房地产有关的理财产品,比如地产项目的集合资金信托计划,或地产项目股权投资基金(PE),其年化收益率可以达到一年期定期存款利率的三四倍,甚至七八倍。但是其投资起点为100万元客户。

    在房企依靠银行贷款、**融资越来越困难的今天,借道信托、PE成为其融资主渠道,由于这类理财产品投资门槛动辄上百万元或数百万元,房地产投资理财产品因此贴上了“富人理财”的标签。

    据银行营业网点了解到,今年初最受投资者欢迎的信贷类理财产品已经全线退出。目前由银行作为代收付、代托管的信托产品收益远高于此前的信贷类产品,但由于信托产品自身的特点,投资起点为100万元甚至更高,这类产品募集资金主要用于房地产项目,因为投资门槛较高,不在营业大厅摆放宣传材料,只向私人银行客户等高端客户推荐。

    在招商银行支行了解到,目前该行正在发售两款房地产集合资金信托计划,其中一款为“合生世界村项目”,投资起点为300万元,预期年化收益率为6.2%,如果投资额度更高,预期年化收益率为6.5%;另一款为“中信·中信城特定资产收益权受让集合资金信托计划”,投资起点也是300万元,期限为两年,预期年化收益率为7.5%。

    在中信银行支行了解到该行正在发行一款投资起点为500万元的“涉房”理财产品——— 世纪天锐房地产股权投资基金,这款产品的投资期限至少是两年半,预期年化收益率为15%-20%。这款产品的说明中提示:“以债权/优先股权的投资形式定向投资于国内一、二线及部分三线城市房地产项目,基金管理人每半年提供至少2-4个备选投资项目。”

    房地产信托或PE项目并非保本产品,对于其风险状况,各家银行的说法不一。一家国有银行的贵宾理财专业人士向记者透露:“对于百万元级以上的贵宾客户来说,今年我们主要推荐房地产信托或PE项目,这类产品虽说不是银行直接发行的,但都是信托公司或基金管理公司精选的优质项目,信托公司也要维护自己的信誉,贵宾客户的资金还是相当安全的,我们银行代售的这类产品年化收益率都在8%以上,普通客户就无权享受了。”

    上月,监管层下发《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》,其中规定“银信合作业务产生的表外资产要转为表内资产”,业内人士称,这项规定基本上是叫停了传统意义上的信贷理财产品。原来不能通过正常渠道获取银行贷款的房地产企业,只要银行、信托公司合作发行信贷计划,就可以解决融资问题,银信合作以银行为主,融资成本较低,信贷理财产品投资起点一般为5万元,年化收益率为4%左右。银信合作叫停后,政策面仍然允许信托公司单独发行房地产信托计划,房企转而求助于信托公司,融资成本至少翻了一番。

    商业银行对房企的开发贷款已明显收紧。央行货币政策报告中指出,二季度房地产贷款增速明显回落。随着各项调控政策的落实,房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。6月末,主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元,同比增长40.2%,增速比上年末高2.1个百分点,但比上季度末低4.1个百分点。而这种收紧趋势在三季度仍在继续。因此,在已经公布2010年半年报的房地产上市公司中,近50家公司上半年经营活动现金流为负。缺钱,是当前房企普遍面临的问题。

    银行对房地产信贷关上了大门,地产企业从二级市场融资也迟迟得不到证监会批复,但由于房地产行业在国民经济中的重要地位,房企融资的大门并没有被彻底关上,现在地产企业都把希望寄托在信托、 PE上。为了降低风险,而也仅有一些大型房企的优质项目可以得到信托公司、私募股权投资基金的青睐,中小房企资金压力会越来越多,如果地产调控进一步收紧,部分房企将迎来真正的冬天

   

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